Ingatlanadó

Építményadó

A helyi adók körébe tartozó adófajta, amelynek kivetéséről az önkormányzatok döntenek. Az ingatlanadóként emlegetett, valójában a jogszabályban rögzítettek szerint telek- és építményadó 2009-től értékalapúvá változott volna, ám egy újabb jogszabályi módosítás nyomán megmarad a területalapú változat is. Ahol értékalapon vetik ki, ott lakóingatlanok esetén 0,5, más ingatlanokra vonatkozóan 1,5 százalék a mértéke. Hogy kivetik-e a telek- és építményadót az önkormányzatok, azt minden település maga dönti el.

Egy példával könnyen szemléltethető a különbség a régi rend és az újonnan bevezetett variáns között. Egy XIII. kerületi 1999-ben téglából épült társasházi lakást veszünk górcső alá, amelyről emellett tudható: egyedi fűtésű 3 szobás, garázzsal rendelkező otthon, alapterülete pedig 80 négyzetméter. Forgalmi értéke hozzávetőlegesen 350 ezer forint négyzetméterenként, északra nyíló ablaka nincs.



A törvény ugyan rögzíti, hogy milyen négyzetméterárakkal kell számolni az egyes területeken, ám ezt azután számos tényező téríti el. Ha ezeket végigvesszük, az eredmény az, hogy az adó felső határa 228 ezer forint az értékalapú változat esetén. Ez lényegesen kevesebb annál, amit az önkormányzatok ma kivethetnek, igaz, el kell ismerni, ma kevés helyhatóság alkalmazza a gyakorlatban ezt az adót, s ha teszi is, nem a maximális mértékben.

Személyi jövedelemadó

Míg korábban nem kellett adóznia annak, aki otthonát eladva új lakást vagy házat vett: azaz az értéknövekedés révén keletkezett jövedelmet egy másik lakóingatlanra költötte. A régi szabályozás szerint annak, aki nem vásárolt új ingatlant, adóznia kellett, kivéve, ha tizenöt évnél régebben volt birtokában az eladott otthon. Aki új lakást vett, s emiatt nem fizetett, az élt a lakásszerzési kedvezménnyel, azaz ha a második lakást öt éven belül adta el, akkor vissza kellett fizetni ennek összegét.

A 2008 januárjától életbe lépett változások értelmében azonban megszűnt ez a kedvezmény, és ebből a szempontból nem számít, hogy önerőből volt képes megvásárolni az ingatlant a tulajdonos, vagy lakáshitelt vett fel ahhoz. Igaz, az adóhatóság szociális helyzet alapján dönthet úgy, hogy csökkenti vagy elengedi az adót.

Jó hír viszont, hogy a szigorítás a másik oldalon könnyítéssel párosult. Ezzel együtt ugyanis 15 évről 5-re csökkent az adóköteles időszak, aki ennél tovább volt tulajdonos, annak már semennyit sem kell fizetnie jövedelemadóként az értékesítés után. Azaz aki 6 évvel a megvásárlást követően adja el otthonát, az ma már nem fizet adót, szemben a korábbi 90 százalékos mértékkel.

Áfa

Ma már az általános forgalmi adóra is gondolnia kell annak, aki nem csak egyszer költözik. A törvényalkotó abból indult ki, hogy gyanúsan sok lehet, ha valaki két éven belül háromnál többször értékesít lakást, ezért aki ezt teszi, annak a negyedik eladott ingatlanra vonatkozóan már áfát kell fizetnie. Ez ugyanis sorozatban történő értékesítésnek számít, amit a törvény büntet.

Némely szolgáltatás esetén is változott a törvény, az átalakítás és a bontás például a fordított adózás hatálya alá tartozik, azaz a számla kiállítója nem tünteti fel az áfát, mert azt a vevő vallja be és utalja el az adóhatóságnak. Ezzel elkerülhető, hogy a vevő - noha az eladótól megkapta azt - valamilyen okból nem fizeti be az adót, például mert tönkrement.

Illeték

Etekintetben nem sok minden változott 2008-tól. (Az illetékekről Lakásvásárlás költségei címen írtunk a www.hitelkalkulator.hu másik cikkében.) Egyetlen fontos újítás, hogy ha egy társaság apportként visz be üzletrészt egy másik cégnek, s az apportnak része egy vagy több ingatlan, akkor ez esetben nem kell vagyonátruházási illetéket fizetni. Ez arra ösztönzi a cégeket, hogy megszaporodjanak az ilyen tranzakciók. Egyúttal módot teremt arra, hogy a társaságok ingatlant vonjanak ki a vállalkozásból, ami hátrányos lehet, ha egy hitelező egy "elfeledett" tartozás miatt behajtást foganatosít.

Szakemberek úgy vélik, hogy az ingatlanadó összességében üdvözlendő, már csak azért is, mert egyértelmű a helyzet, tudható, hogy ki a tulajdonos, és nem könnyű elbliccelni a befizetéseket. Annyi biztos, hamar sor került az újabb módosításra, és vélhetően ezután is kell számítani finomításokra.